본격적인 봄 이사철을 앞두고 세입자들의 임차분쟁 문의가 끊이지 않고 있다. 그러나 세입자들을 위한 다양한 법적 보호장치가 마련돼 있는 만큼 기본적인 사항만 익혀둔다면 전세살이의 서러움도 한방에 날려버릴 수 있다. 알토란 같은 전세보증금 지키는 법부터 집주인과의 다툼을 피하는 법까지, 전세 분쟁을 야무지게 해결할 수 있는 방법을 알아본다.
◈ 전셋집에 저당권이 설정돼 있다면? = 저당권이 설정된 집을 임차할 경우 저당권자가 경매를 신청하면 세입자는 후순위자가 되어 대항력을 주장할 수 없다. 그러나 마음에 쏙 드는 집을 이런 이유만으로 포기할 필요는 없다. 입주 시 확정일자를 받거나 전세권을 설정한다면 경매 시 배당에 의해 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다. 단, 미리 전셋집의 현 시세를 파악하고 시세의 70~80% 선에서 근저당권, 저당권 등의 금액과 자신보다 먼저 확정일자 또는 전세권을 설정한 세입자들의 보증금을 모두 더한 금액을 빼고도 자신의 보증금이 충분히 나오는지를 확인해봐야 한다.
한편 소액 임차인의 경우에는 후순위라고 하더라도 일정액을 최우선으로 변제 받을 수 있다. <표 참조> 또, 대항력과 최우선 변제권을 동시에 갖고 있다면 새로운 집주인에게 계약기간 동안 전셋집 거주와 계약기간 만료 후 전세보증금 반환을 요구할 수 있다.
◈ 임대차 계약기간 중 해지를 해야 한다면? = 애초 계약기간이 명시돼 있지 않다면 임차인은 언제든지 전세계약을 해지할 수 있고, 그 효력은 해지통고를 한 날로부터 1개월 후에 발생한다. 그러나 계약기간이 명시돼 있다면 중도에 사정이 생겼다고 임의로 계약을 파기하거나 수정할 수 없다.
따라서 이 경우 집주인과 합의를 통해 해결점을 찾는 방법밖에 없다. 예컨대 임차인이 다음세입자를 구해주고 이로 인한 중개수수료를 부담하는 식으로 임대인과 합의를 볼 수 있는 것이다. 한편, 이 경우 계약이 해지되지 않은 상태에서 섣불리 집을 비우고 주소지를 옮기면 대항력을 잃을 수 있으므로 주의해야 한다.
◈ 계약기간이 지난 후 집을 비울 것을 통보한다면? = 전세계약 만료 6개월~1개월 전까지 집주인이 세입자에게 계약 해지나 계약조건 변경을 통보하지 않으면 이를 ‘묵시적 갱신’으로 본다. 이 경우 이미 만료된 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 맺은 것으로 간주하므로 집주인이 일방적으로 계약 해지를 요구할 수 없다. 반면, 임차인은 ‘묵시적 갱신’이 된 후에도 계약해지를 통보할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 발생해 계약해지와 전세금 반환을 요구할 수 있다. 묵시적 갱신이 된 경우 이전 계약기간이 2년 미만이었더라도 계약기간을 2년으로 본다.
◈ 전셋집 주소지를 잘못 기재했다면? = 전입신고를 하면서 주소지를 잘못 기재한 경우 추후 대항력이 인정되지 않는다. 이는 제3자가 주민등록과 주택 거주현황을 확인했을 때 임차권이 존재한다는 사실을 알 수 없어 발생하는 피해를 막기 위해서다. 따라서 주택을 임차하고 주민등록을 할 때는 해당 주택의 주소를 정확히 기재해야 한다. 특히 다세대 주택의 경우 동•호수를 표시하지 않거나 잘못 표시한 경우, 건물의 동•호수 표시가 공부와 다른 경우에도 대향력을 인정받을 수 없다. 반면, 여러 세대가 함께 살지만 소유권은 한 사람이 갖는 다가구 주택은 건물주가 편의상 붙여놓은 호수까지 기재할 필요가 없다. 즉, 해당 주택의 지번만 정확히 기재했다면 호수를 기재하지 않거나 잘못된 호수를 기재한 경우에도 대항력을 갖출 수 있다.
◈ 일시적으로 주소지를 이전해야 할 사정이 생겼다면? = 전입 시 획득한 대항력을 유지하기 위해서는 임차주택에 계속해서 거주하고 있어야 한다. 따라서 임대차 계약기간 중에 주소지를 옮겼다면 실제로는 해당 주택에 거주했다고 하더라도 대항력을 잃게 되고 다시 전입신고를 하면 그날을 기준으로 대항력을 다시 갖게 된다. 즉, 그 사이에 저당권이 설정되고 이에 의해 경매가 진행된다면 세입자는 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없게 되는 것이다. 그러나 다른 가족은 주소지를 유지한 상태에서 계약자만 주소지를 이전한 경우라면 대항력을 상실하지 않는다.
◈ 전입신고를 한 날 저당권이 설정됐다면? = 전입신고는 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 따라서 전입신고와 저당권이 같은 날 등재됐다면 임차인은 대항력은 물론, 전입신고와 함께 확정일자를 받은 경우라도 저당권에 앞서 우선 배당을 받을 수 없다.
한편, 전입신고가 저당권보다 하루 앞선다면 전입신고는 다음날 0시, 저당권은 9시 이후에 설정된 것으로 간주돼 임차인이 대항력을 인정받을 수 있다. 확정일자와 저당권 설정이 같은 날인 경우에는 임차인과 저당권자는 같은 순위를 갖게 된다. 따라서 경매시 채권액에 비례해 평등하게 다음 금액을 배당 받게 된다.
◈ 집 수리가 필요할 때, 비용 부담은? = 민법에서는 임차인이 임차물의 보존에 관한 비용을 지불했을 때 집주인에게 상환을 청구할 수 있는 권리가 있다고 명시하고 있다. 즉, 사용자의 부주의로 인해 고장이 나거나 파손된 경우가 아니라면 집주인에게 수리비용을 요구할 수 있는 것이다. 단, 비용 부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 세입자가 부담해야 한다. 또 전세권 등기를 한 경우라면 전셋집의 유지와 보수에 들어간 비용을 집주인에게 청구할 수 없다.
그러나 현실적으로 임차인이 자신의 과실이 없다는 것을 증명하는 게 쉬운 일이 아니다. 따라서 집주인과 얼굴 붉힐 일을 만들지 않기 위해서는 계약 전 임차주택을 방문해 물이 새는 곳은 없는지, 보일러는 잘 돌아가는지, 곰팡이는 피지 않는지, 수리가 필요한 곳은 없는지 등 집의 상태를 점검해야 한다. 계약서 작성 시에도 수리비의 부담과 범위 등에 관해 구체적으로 정해야 추후 쓸데없는 분쟁을 피할 수 있다.
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