추가분담금 만만치 않습니다. 32 평으로 리모델링시 300만원 x 32평 잡으셔야 해요.
너무 무리하지 마시고 자금 계획을 세우고 진행하심이 좋을 듯합니다.
롯데가 더 빠른듯 하네요. 현재 상황으로는~
저희는 추가 분담금 1억5천으로 생각하고 있었는데 300만원정도면 1억안되네요,...
계획은 부모님꼐서 해주신돈 갚아나갈 요량이지만 사정이 안된다면 안갚아도 되는 상황(부모님께서는 그냥 해주는거라 생각하고 있어요 우리가 갚아나갈꺼라곤 생각하시지 않는 상황이고 매달 드린다고 해도 마다하실듯해요...)이라 자금은 추가분담금만 있으면 될것같은데...
한 5년후면 리모델링 될까요?? 리모델링 비용도 앞으로 5년정도면 자금여력이 충분히 될것같구요...
그리고 지금 7개월된 아이가 있고 아이 초등학교 갈것을 생각해 학군고려해서 향촌마을 사려고 하고 있어요. 이상황도 가만해서 답변해주세요...
분담금은 32평으로 확장되어도 32평으로 계산하면 안되고 +10평을 더하셔야 합니다. 주차장 늘어나는 것을 포함해야 합니다. 300*42평 = 12600만원 정도 추가부담금이 될 듯합니다. 3억 5천이면 + 1억 2천 6백만원 = 약 4억 8천입니다. 여기에 금융비용과 세금을 더하면 5억이 넘을 것으로 예상이 됩니다. 리모델링은 구조가 예쁘게 나오기가 어렵습니다. 길죽해 지죠... 그럼 주변 평면이 좋은 아파트보다 가격이 올라가기는 어렵습니다. 수익을 잘 맞쳐보세요... 지금 공작럭키 아파트는 평당 1000만원 정도 합니다. 21평 단일 평형 2200천만원 정도.. 단일평형으로 동의서는 문제없고 800세대정도로 리모델링으로서는 최적의 단지입니다. 2200만원 + 1억 = 리모델링후 3억 초반의 가격형성이면 1~1억 5천만원의 가격상승 후에도 4억 5천이네요.. (단일평형이고 복도식이여서 공사비도 저렴하겠네요... )확실한 곳에만 투자해야 합니다. 막연한 기대심리로 투자했다가는 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.
전 일단 학군고려해서 공작쪽은 생각안하고 있었는데...
향촌롯데와 현대4차중 저렴하게 나온곳으로 생각하고 있어요.
평촌에 오래살고 있는 직장동료들도 목련과 향촌 얘기를 하고 있는 상태라 공작얘기는 오늘 처음들어서 내일 다시 물어봐야겠네요...
일단 앞에 귀인홈타운 시세가 6억 초반대라니 나중에 리모델링 되면 그와 비슷하게되겠죠
오늘부동산에서 얘기들으니 롯데가 리모델링 된후에도 모양이 잘나오게 된구조라고 하더라구요.(이건 맞는말인가요?? 롯데부동산에서 들은거라 믿을수가 없으니...)
롯데와 현대4차 자세히 알고있는분 계시면 객관적으로 얘기좀부탁해요...
제가 알기로는 34평형이라고 하면, 주차장등 포함한 평수기때문에 거기서 곱하기 평당 공사비를 하면 될것 같습니다.
그리고, 복도식은 세대간 공간이 없고 복도가 실내로 들어오기때문에 길어지는 구조이지만, 향촌마을처럼 계단식이면, 계단부분이 실내로 들어오기때문에, 2베이 구조라도, 그렇게 길어지지만은 않고,
폭도 어느정도 넓어질걸로 생각이 됩니다.
분담금이.. 부담금이 될수도 있는사람이.................
배보다 배꼽이 더 큰경우......가 생길수 있다는걸 계산하기가.. 너무 어려울듯 ㅠㅠ;;당사자 입장에선.
아파트는 전용면적, 공급면적, 분양면적, 주거공용면적, 기타공용면적, 계약면적으로 나누어집니다. 분양면적에는 주차장을 포함하지 않구요.. 분양면적은 전용면적과 주거공용면적과 기타공용면적의 합을 말합니다. 주차장과 분양면적을 합한 면적은 계약면적이라고 합니다. 저희가 통상 국민평형이라고 하는 25.7평은 전용면적이고 32평은 분양면적입니다. 그러니까 32평이라고 하면 주차장면적은 포함이 되지 않은 것입니다. 32평형이면 리모델링 공사비는 주차장면적을 합해서 42평정도로 계산하는 것이 맞습니다. 32평 * 300만원이라면 9600만원인데... 통상 32평형은 1억 2천에서 1억 5천을 보는 것이 일반적입니다. 42*300만원은 12600만원입니다.
공작쪽도 32평형은 6억대라고 하더라구요... 거기에 법조타운이 가까워서 내년에 법조타운이 완공되면 수해를 입게 될 것 같습니다. 수원지방법원의 분원으로 안양지원이 공작단지옆에 들어오게 되는데요... 벌써부터 수원지방법원의 직원들이 날리라고 합니다. 학군때문에 평촌으로 서로 오려구요... 그리고 법조타운이 들어오면 변호사사무실과 법무사, 세무사, 노무사등의 주변시설이 들어오고 그 직원들의 입주를 생각하면 그 시너지는 어마어마하네요... 공작은 걸어서 법조타운으로 출근할 수 있지만 다른 단지는 조금 어렵겠네요~
버즈님께 딴지 걸자는 건 아니지만 그 정도 직업과 소득을 갖춘 사람들이 온다면 공작보다는 오히려 중대형 평형이 많고 인프라나 학군이 나은 범계동, 귀인동이 수혜를 입게 되지 않을까 싶습니다. 좋은 동네를 소개해주시는 건 좋지만 일방적인 홍보같은 느낌도 듭니다.
음,,,,,
딴지 거는 것은 아니지만 허드의 입지이론이라는 것이 있습니다. 지대는 위치에 의존하고, 위치는 편리함에 의존하고, 편리함은 가까움에 의존한다. 물론 대형평형을 선호하는 사람들은 대형평형이 많은 곳으로 가는 분도 있을 것입니다. 하지만 법조타운과 공작럭키와의 거리에 비해 범계역쪽은 너무 멀군요... 법조타운과 공작럭키는 같은 블럭안에 있어서 걸어서 5분이내에 출퇴근이 가능합니다.
초, 중, 고도 같은 블럭안에 모두 있습니다. 범계역쪽으로는 걸어서 갈 수는 없습니다. 물론 차를 이용하면 10분이내 입니다. 하지만 지하철이나 차를 이용해서 출퇴근 하는 번거로움과 걸어서하는 출퇴근의 메리틑는 차이가 날 것입니다. 같은 가격이라면 당연히 범계역쪽으로 갈 것입니다. 하지만 절반가격도 안되는 공작럭키아파트가 앞으로 리모델리이 되어 30평형대 아파트로 바뀐다면 이야기가 달라집니다. 시세차익과 30평형대메리트, 그리고 도보출퇴근... 생각해 볼 문제입니다.
또한 법조타운이라고 해서 변호사와 검사의 비율이 얼마나 되겠습니까? 법무부소속 공무원과 법무사, 사무장 이런 사람들이 비율로 훨씬 많을 것입니다. 그 사람들이라면 30평형대 리모델링과 시세차익에 관심을 갖을 것입니다. 평촌은 2년거주요건이 되어야 비과세 혜택이 됩니다. 범계역쪽은 6억 넘는 아파트가 많아 종부세에 해당되지만 공작럭키 쪽은 현재 2억1천이고 30평형으로 리모델링 후에도 3억2천정도입니다. 2억 8천이 상승할때까지 비과세 혜택이 됩니다. 물론 학군과 대형평형의 메리트가 있지만 6억 이상 아파트의 종부세와 높은 양도세는 단지의 큰 장애가 될 것입니다.
저도 희망님과 같은생각이... 공작럭키가 리모델링 되더라도 귀인동향촌목련쪽과 같은 가격으로 오르긴 힘들죠... 일단 아파트가격은 학군, 역, 문화시설등등을 고려할텐데 그곳은 어느곳도 충족하지 못하는곳이라는생각이들어서... 그리고 법조타운이 생긴다고 하면 전문직에 근무하는 사람들이 과연 공작에 살까요? 넓은 평수 좋은 아파트로 가죠...
직장동료들한테 물어봐도(직장이 안양에 있구요 안양에 거주하시는분도 많아요) 목련5단지나 향촌마을이 범계중평촌중 갈수있으니 가라고 하더군요... 귀인홈타운(귀인중을 젤 알아주죠)도 좋지만 거기는 일단 리모델링에서 제외니...
ㅋㅋㅋ 아파트는 한정되어 있고... 새로운 수천명의 수요가 발생합니다. 물론 법조타운에 있던 분들이 범계역쪽의 대형평형으로 갈 수도 있습니다 그럼 기존에 범계역에 있던 분들은 어디로 갈까요... 어디론가는 가야할 것입니다.... 그런데 여기서 중요한 것은 6억 이상 아파트는 양도세 중과세, 종부세등의 압력으로 더 이상 상승은 어렵다는 것입니다. 그리고 평촌은 강남과 입지적으로 가깝습니다. 범계역쪽의 아파트가 더이상 오르지 못하는 이유는 강남과 가격이 비슷해 지면서 차라리 강남이라는 생각이 생긴다는 것이죠...
공작럭키는 평촌중심부에서 상대적으로 멀 수 있지만 그렇게 보더라도 가격이 너무 저렴하다는 것입니다. 최근 신도시내의 소형평형이 가격이 급상승하는 이유를 생각해 보시기 바랍니다. 저도 공작럭키가 범계역처럼 올라가리라고는 생각하지 않습니다. 하지만 지금 가격은 40~50%를 형성하고 있다는 것입니다. 리모델링후에는 80%까지 올라갈 수 있다는 것입니다. 그렇게 되어도 6억 이하니까요....당분간 아파트의 트랜드는 저렴한 가격과 중소형평형이 대세입니다. 그것은 신도시 및 수도권의 트랜드입니다.
'딴지걸자는 건 아니고' 를 따라하신 걸 보니 제 글에 마음이 조금 상하셨나보군요. 죄송합니다.
다만 여기는 정보를 주고받는 곳인데 기존에 꾸준히 들어와서 정보를 공유하지 않던 분이 갑자기 오셔서 글과 댓글을 수십여개 집중적으로 올리며 특정단지를 노골적으로 추천하고 계신 것은 정보공유라기보다 자기 집값 올리기를 위한 수단으로만 보일 수 있다는 점은 양지해주셨으면 합니다.. 물론 공작마을의 저평가된 부분은 분명 매력이 있는 것 같습니다만, 일방적이고 지나친 홍보는 오히려 부작용이 될 수도 있다고 봅니다.
평촌에 리모델링 추진 단지는 꽤 됩니다만 가시적 성과를 보이고 있는 단지(여기서 가시적 성과란 리추위 구성과 우선협상대상자 선정 이후에도 중도 포기하는 단지가 50%이상임을 감안할 때 '조합설립 인가'라고 보아야 할 것 같습니다)는 아직 없습니다. 공작마을의 잠재 가치에 대해서는 충분한 설명이 된 것 같으니 향후 리모델링 추진 경과나 우선협상대상자 선정, 평면도 구성 등 정보를 계속해서 업데이트 해주시길 부탁드립니다. 왜냐하면 동일평형 아파트의 경우 측라인과 중간라인의 구조 차이로 인해 중간라인 세대의 반대로사업이 중단될 가능성이 높은데, 평면도를 통해 리모델링 추진의 향배를 가늠할 수 있다고 보기 때문입니다.
공작럭키는 일견, 엘리베이터실의 폭이 넓지 않아서 중간 라인 구조를 완화시켜주기는 쉽지 않을 걸로 보입니다. 일례로 한양, 우성 아파트 등은 엘리베이터실 폭이 5000mm정도여서 엘리베이터실을 끼고있는 양쪽 집에게 2500mm의 방 공간을 제공할 수 있고 그로 인해 끼인 세대 중 일부 세대에게 3bay구조를 줄 수 있지만 공작은 그렇지 못하지요.- 버즈님이 올려주신 리모델링 도면은 대우푸르지오가 제안한 우성3단지 도면인데 측면에 2500mm짜리 방은 그렇게 만들어진겁니다
저는 시비를 걸고자 하는것이 아닙니다. 리모델링을 앞세워 부푼 꿈을 가졌다 실패한 사례가 너무 많기 때문에 말씀드리는 것입니다....
.
앞으로도 공장부지 개발, 법조단지 이전 추이 및 리모델링 추진 경과 등 좋은 정보 많이 올려주시고 많은 활동 부탁드립니다. ^^;;
올~ 전문적 지식들...
저도 이런 전문적인 것을 더 공부했어야 했는데... 오늘 향촌롯데 계약하고 왔습니다.
가격도 가격이지만 지금이 제 개인적인 사정을 통틀어 집사기에 최적기 인것 같아서...
향촌마을 리모델링에 대한 정보도 알고 계시면 계속 올려주세요~
공작 럭키는 리모델링 끝나는 시점이 언제쯤 일까요?
제가 보기엔 평촌은 신도시내라면 어디던 도보로도 출퇴근이 가능할정도로 그리 크지 않습니다
법조타운 관련인구 유입은 평촌전체적인 호재라고 생각됩니다
1. 법조타운의 호재는 평촌 전체의 호재입니다. 엄청난 호재입니다. 그 호재가 아직 부동산에 반영이 안된듯합니다. 법조타운에 입주하는 검사와 판사 그리고 법무부 직원들 뿐만 아니라 주변에 입주하게될 변호사와 법무사, 세무사, 노무사 그리고 그 직원들의 수요는 엄청한 부가 효과가 발생할 것입니다. 그리고 수원지방법원과 다르게 평촌은 학군및 생활편의 인프라가 잘 갖추어져 있기 때문에 실질적으로 거주수요가 많이 유입될 것입니다. 수원에 거주하고 계신 법조인들은 아이들의 학업을 위해서라도 이사를 오겠죠... 물론 강남에 거주하시는 분들은 계속 강남에 계시겠죠...
2. 공작럭키가 리모델링이 끝나는 시점이요... 글쓰기를 통해 자세히 올리겠습니다.
향촌롯데가 3억3천에 나온게 있었어요??
요샌 3억7천8천(서향), 4억 4억천(중앙공원보이는방향)에 작은평수가 거래되구요 몇달 전쯤에 저층 급매로 그렇게 나왔었다는 소리를 직장동료한테 들었었는데 부동산 여기저기 가보니까 아니라고 하더라구요...
네..저희가 작년 7월에 3억6천에 구입했거든요..저희도 급매로 구입한거라 생각했는데 깜짝놀랐어요 ^^
그런데 23평도 중앙공원 보이는 방향이 있나보네요..전 안쪽동은 다 31평인줄 알았어요..
저희도 요조숙녀님과 비슷한 가격에 구입했어요 8층이요 리모델링되면 9층정도되니 딱 좋을것 같아서...
7월에 저희도 이사가요~ 반갑네요~^^
중앙공원 보이는 쪽중에서 반은 30평대고 반은 23평이예요. 전망이 죽이겠죠? 차소리도 별로 없을테고...
저희는 그정도의돈은 없어서... 그냥 서향택했어요(엄마가 점을 보고와서 꼭 서향을 택하라는 말도있어서ㅎㅎ)
학군때문에 비슷한 환경임에도 향촌마을이 비싸죠. 도로하나를 두고 평촌초랑 동안초가 있지만 동안초는 학급수가 적고 밀도도 낮습니다. 주거환경 투자가치 모두 따져도 향촌마을입니다.
요조숙녀
리모델링은 "리모델링을 해서라도 계속해서 살고싶은 입지인가?"에 따라 결정되어야 합니다. 따라서, 사람들이 선호하지 않거나, 경사가 높은 곳등은 리모델링 효과가 높지 않지요.-->제 생각이 아니라, 리모델링 전문가의 얘기입니다.
그런점에서 본다면 향촌 롯데는 최고의 리모델링 입지를 가졌다고 생각합니다. 한편 많은분들이 리모델링은 복도식이 좋다는 잘못된 지식을 갖고 있는데, 사실은 계단식 아파트가 엘리베이터 공간과 측벽확장을 통해 사각형의 좋은 구조를 만들 수 있기 때문에 더 좋다고 하더군요....향촌 롯데는 모든 동이 측벽확장을 해도 다른 동에 간섭을 받지 않을 정도의 공간을 확보하고 있어서 이 또한 장점이 됩니다.
마지막으로 향촌롯데 입주민들의 자존심인데요...향촌 현대4,5차 주민들과 동일시되는 것을 싫어할 정도로 자존심이 셉니다. 때문에 이런 커뮤니티를 가진 사람들이 리모델링을 추진할 경우 추진속도는 평촌의 다른 어떤단지도 따라오지 못할 듯 합니다.
현재 23평가격이 3.8억이상(서향기준) 형성되어 있는데, 부담금(개략1.5억)을 합해도 롯데 33평의 가격이 6.5억~7억이란점을 감안하면....충분히 투자가치가 있지요?
요조숙녀님 정말요?? 그럼 혹시 우리 앞집 아닌가요?^^
저도 반갑네요~ 친하게 지내요... 리모델링추진에도 적극 참여하고...ㅎㅎ
향촌롯데 33평의 리모델링후 가치는 어느정도 상승할까요?
중대형평수가 하락하고 있어서..
중앙공원보이면서 꼭대기층이라 더 기대를 가져보네요.
경기 회복기가 되고 구매의욕이 살아난다면 2500-3000/3.3m2 기대합니다 ^^
|
|
