1;2005년까지 취득한 재건축 입주권은 주택수 포함 안 돼재건축아파트 입주권에 대해서도 혼란이 많다.이전까지는 조합원 입주권을 1주택으로 계산하지 않았지만 2006년 1월1일 이후 관리처분계획 인가를 받아 조합원 입주권으로 전환된 경우부터는 1주택으로 계산,양도세가 부과된다.또 과거에는 소유 주택 두 채 중 한 채가 재건축 아파트가 돼 헐렸을 때 남은한 채에 대해 1가구1주택으로 보아 양도세를 물리지 않았지만 2006년부터는 2주택으로 간주,남은 한 채를 먼저 팔 때는 50% 양도세 중과 대상이다.그러나 1가구 1주택자가 재건축아파트 조합원 입주권을 샀을 때는 실수요 목적이 인정돼 양도세 胄行?대상이 될 수도 있다.재건축 아파트 완공을 전후로 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도세를 내지않아도 된다.
양도소득세에서 서울 과천 및 5대신도시는 2년거주 3년보유후 매도하여야 양도소득세을 내지 않으며,기타지역은 3년보유후 양도소득세을 내지 않으나 6억이상의 보유세 대상 주택은 6억이 넘는 금액에 대한 양도소득세을 내게되며,6억이상은 양도소득세가 1천이하 9%,4천이하 18%,8천이하 27%,8천이상은 양도세가 36%나 된다.이처럼 주택에 대한 양도소득세를 계산할 때 거주기간과 보유기간 및 금액에 대한 ㅇ야도소득세가 달라져 게산시 세심한 중의가 필요하다.보유기간에 따라 비과세 혜택과 세율이 적용된다.
1;일반적으로는 거주하면서 보유하고 있던 주택이 붕괴되거나 낡아 다시 지은 때에는 기존 주택과 새로 지은 주택의 보유기간과 거주기간을 합산해 양도소득세를 계산하는 것이 원칙이다.있던 집이 재해로 붕괴돼 새집을 짓게 된 때는 나중에 새집을 팔더라도 종전에 무너진 집의 보유기간과 거주기간을 합산해 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했는지 여부를 판정하게 된다.
1;재건축이나 재개발 주택은 재건축이나 재개발 추진 과정의 어느 단계에서 취득했는가에 따라 보유기간 산정이 달라져 재건축 주택을 관리처분계획 인가일(2005년 5월 30일 이전은 사업시행 인가일) 이후에 사면 입주권을 승계·취득한 것으로 보기 때문에 재건축 주택이 완공(사용검사필증 교부일 또는 사용일, 사용승인일 중 이른 날)된 이후부터 주택의 보유기간을 계산한다.반면 관리처분계획 인가일 전에 취득하면 종전 주택을 사들인 시점부터 보유기간을 계산한다. 현재 집이 없는 무주택자인 경우 재건축 주택을 취득했는데 관리처분계획 인가를 받은 직후 입주권을 산 경우와 관리처분계획 인가를 받기 바로 직전, 즉 재건축 아파트가 세법상 입주권으로 바뀌기 직전에 집을구입했을시 취득일 이후 약 2년간의 공사기간을 거쳐 새집이 완공됐고 두 사람 모두 2년간 거주한 뒤에 새집을 팔았을 경우 새집이 지어진 뒤부터 보유기간을 계산하기 때문에 비과세 요건 중 3년 보유 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 내야 하는 경우는 새집이 완공된 이후부터 보유기간을 계산하기 때문에 공사기간까지 보유기간에 산입돼 거주기간 2년, 보유기간 4년으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.무주택자라면 가급적 관리처분계획 인가를 받기 전에 재건축 아파트를 사는 게 좋다.
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