제목 토지거래허가지역내 부동산매매계약이 해제되는 경우
의뢰내용
저는 지난 해에 토지거래허가지역내에 있는 '갑'소유의 부동산을 매매대금은 2억원으로 하고, 계약금 2,000만원은 계약당일에, 중도금 1억원은 15일후에, 잔대금은 30일후에 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고는 위 계약금을 계약당일 지급한 바가 있습니다. 그리고 토지거래허가신청은 중 도금지급기일 이전에 쌍방이 협력하여 신청하기로 하였습니다. 그런데 '갑'은 토지거래허가신청절차 에 협력해주지 않고, 이를 차일피일 지체하고 있던 중에 중도금의 지급기일이 경과한 후 1년이 지나서 야 저에게 중도금지급지체를 이유로 계약금을 몰수한다고 통지해왔습니다. 따라서 저도 더 이상 위 토 지를 취득하고 싶지 않으니 계약금을 돌려달라고 통지하였으나 '갑'은 막무가내입니다. 이 경우 저는 계약금을 돌려 받을 수 없는지요?
답변내용
국토이용관리법에 의하면 건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價) 가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약허가구역으로 지정할 수 있으며(동법 제21조의2 제1항), 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 허가를 받아야 하고(동법 제21 조의3 제1항), 이 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니하도록 규정 되어 있습니다(동법 제21조의3 제7항). 그런데 이와 관련된 판례는 "①국토이용관리법상 토지거래허 가 구역내 토지에 관하여 관할관청허가를 받기 전에 체결된 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠 탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로써 유효화될 여지가 없지만, ②이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 [미완성의 법률행위]로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로, 허가를 받기까지는 [유동적 무효상태]에 있다고 보아야 하고, ③이처럼 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약 이 유동적 무효상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 구할 수 없고, 유동적 무효상태가 확정적으로 무 효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, ④유동적 무효상태의 계약은 관할관청 에 의한 불허가처분이 있을 때 뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백 히 표시한 경우에도 허가전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없 고 그계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다"(대법원 1996.6. 28. 95다54501 판결) 고 하였습니다. 그리고 "토지거래허가지역내의 토지에 관한 매매계약은 당사자일방의 매매계약의 철회 로 확정적 무효로 되는 것이 아니라, 당사자쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적 무효로 된다"(대법원 1995.12.26.선고, 93다59526 판결)고 하였습니다. 위 사안의 경우에는 귀하가 '갑'에게 허가신청절차에 협력할 것을 요구하였으나, '갑'이 이를 지체하고서 오히려 중도금의 미지급을 이유로 계약금의 몰수를 통지해왔고, 귀하도 계약금반환을 통지한 사실이 있으므로 쌍방이 허가 신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하였다고 할 것이고, 이러한 경우에는 허가전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고, 그 계약관계는 확정적 으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 할 것인 바, 귀하는 '갑'을 상대로 부당이득으로써 위 계 약금의 반환을 청구할 수 있겠습니다.
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