제 목 : 부동산상담실 - 번호 412 발행호수 제142호 이메일
등록날짜 : 2003-09-08 조회수 : 257 IP:211.236.171.85
◇아파트 매수인이 중도금 지급기일이 10일 이 지나도록 중도금을 지급하지 아니하고 있 는데, 다른 사람과 매매계약을 체결해도 되는 지요? = 매수인이 약정한 중도금 지급기일에 중 도금을 지급하지 않았다고 해서 바로 매매계약 이 해제되는 것은 아닙니다.
매수인이 중도금 지 급을 지체할 경우 매도인은“일정한 기간을 정 하여 언제까지 중도금을 지급하지 아니하면 매 매계약을 해제하겠다”는 이행최고 및 계약해제 통지를 하여야 하며, 그 기간까지 매수인이 중도 금을 지급하지 않았을 때에 비로소 매매계약이 해제됩니다. 따라서, ‘이행최고 및 계약해제 통 지’를 하고 그 기간이 경과한 후에 다른 사람과 매매계약을 체결하시기 바랍니다(이행최고 및 계약해제 통지의 방법은 제한이 없으며, 구두로 하여도 무방하나, 나중에 매수인이 그 사실을 부 인할 경우을 대비하여 내용증명으로 발송하는 것이 확실한 방법입니다).
【참조판례】① 이행지체를 이유로 계약을 해 제함에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 미리 중도금 지급안해도 계약해제사유 안돼 이행최고 및 계약해제 통지 절차 거쳐야 에 띈다.
일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것이 아 니고, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다.
② 일정한 기간을 정하여 채 무이행을 최고함과 동시에 그 기간내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시 한 경우에는 그 기간의 경과로 그 계약은 해제된 것으로 보아야 한다.
(대법원 1979.9.25. 선고 79 다1135,1136) ◇사무실 임차인이 임차료를 3개월 연체한 상태에서, 연락이 두절되었으며 주민등록도 말소되어 있는데, 사무실을 다른 사람에게 임 대해 주려면 어떻게 해야 하나요? = 임차인 이 임차료를 3개월 연체한 경우, 임대차계약상 다른 약정이 없다면 민법 제640조(건물의 임대 차 계약에 있어 임차인이 차임을 2기 이상 연체 하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다)에 의거 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있으며, 계약 의 해지는 임차인에게 계약을 해지한다는 통지 를 함으로서 바로 그 효력이 발생합니다.
임차인의 소재가 불명인 경우, 임대차계약을 해지하고 사무실을 반환받기 위해서는 명도소 송을 제기하셔야 합니다.
(임대인이 임의로 임차 인사무실의 집기비품을 치우면 형사상 주거침 입죄 등에 해당되니 주의하여야 합니다.)
명도소송 절차: 일단, 임차인의 최종주민등록 주소지를 피고(임차인)의 주소지로 기재하여 명 도소송을 제기한 다음, 법원에서 주소보정명령 (소장이 피고에게 송달되지 아니하였으므로)을 하면, 피고(임차인)의 주민등록말소증명서를 첨 부하여 법원에 공시송달을 신청을 하면 됩니다.
건물명도 절차: 명도소송에서 승소한 다음, 명도소송 승소판결문에 의거 법원에 강제집행 을 신청하고 강제집행을 집행관에게 위임하여 임차인의 집기비품을 적당한 곳에 보관하면 건 물명도절차는 종료됩니다.
이러한 적법한 명도절차가 종료된 다음에 사 무실을 새로 임대하면 됩니다.
★협회 상담실(02)879-1100
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