소유권이전 청구권 가등기라는 것은...(실질적 담보가등기를 제외)
매매계약이후 매도인측의 채권자로부터 추심등을 방지하기 위한 순위보전을 우선으로 합니다.
따라서 소유권이전청구권이전 가등기 이후에 등기부상에 기재된 모든 권리는 말소가 됩니다.
전세권설정을 해놓으신다고 해도 가등기권자가 본등기를 하게 되면
그 이후 권리는 모두 없어지게됩니다.
잘못하시면 전세금을 모두 날릴 위험이 있습니다.
대*산업이 대기업이라면 자체 건설사가 있을 텐데 뭐하러 A건설쪽에 건설을 맏기고
소유권이전청구권가등기까지 해놓았는지는 의문입니다.
하청관계에 있어서 공사대금이나 자제대금문제로 담보가등기로 보여집니다.
확약서? 무슨 확약서를 말씀하시는지? 내용은 둘째치고
확약서를 해주느니 차라리 전세계약을 하시려고 한다면 가등기권자인 대*산업측과 연락을 통하여
가등기를 말소하고 전세권을 하는 방법을 고려해보시기 바랍니다.
담보가등기로 보여지기 때문에 전세금으로 대*산업측 채권을 변제한다면 가능할거라고 보여집니다.
가장 안전한 방법은 가등기를 말소하고 전세권을 설정하시는 겁니다
그래야만 가장 안전한 권리로 본인의 자산을 지키실 수 있습니다.
- 법무사 사무원 경력 7년의 공인중개사 올림
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"가등기권리자 ㅇㅇ는
가등기 의무자 ㅇㅇ와 ㅇㅇ의 전세계약에 입회
하고 추후 가등기에 대한 본등기로 소유권 변동이 일어날 경우
가등기 의무자 ㅇㅇ가 전세권자 ㅇㅇ에게 받은 전세보증금ㅇㅇ을 인정하며
계약 만료시 보증금 ㅇㅇ를 전세권자 ㅇㅇ에게 반환할것을 약정한다
좀 길지만 분쟁이 일어날 수 있는 부분을 체크해 드렸습니다 (__)
전 전문가가 아니니 다른 분들의 답변에도 참고하시길..
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그 보호를 받기 위하여는 소유자 뿐만 아니라 가등기권자까지 모두 계약 당사자로서 계약을 체결하십시요. 아니면 가등기권자는 본등기시 임대인의 지위를 승계한다고 하는 약정서를 별도로 작성해도 됩니다. 다만 약정서는 당사자 사이의 관계이므로 제3자에 의해 보호되지 않는 문제점은 있습니다.
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1. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 ‘임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있는 바,
“가등기 후 본등기를 한자”가 위 규정에서 말하는 양수인의 범위에 해당하는지(그리하여 임차인은 그 자에게 임대인의 지위승계를 주장할 수 있는지)에 대하여 논의가 있습니다.
2. 가등기 후 주택임대차보호법상의 대항력 또는 민법 제621조에 정한 임대차등기를 통해 대항력을 취득하였으나 가등기에 의한 본등기가 이루어진 경우 본등기를 경료한자가 주임법 제3조 제2항에서 말하는 양수인에 해당하는지 문제되나
소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 경료한 자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우에 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되므로 그 임차권은 본등기명의인에게 우선하지 못하기 때문에 본등기명의인은 위 법 제 3조 제2항에서 말하는 양수인에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
“소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 경료한 자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우에 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져 오므로, 가등기가 경료된 후 비로소 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 상가건물의 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다”
대법원 2007.6.28. 선고 2007다25599 판결【건물명도등
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상 담 내 용
등기부등본상 소유권이전청구권가등기가 되어있는경우 임대차계악을 체결 해도 되는지 아니면 안해야 되는지? 에 대한 상담입니다.
현 소유주는 남동생이고 가등기권리자는 누님으로 매매예약을 등기원인으로 하여 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있는 상태입니다.
가등기권리자가 저희 부동산 사무소에 현세입자가 나가겠다고 하여 새로운 세입자를 구해달라고 의뢰받은 상태이고 들어올 세입자고 있는 상태입니다.(현세입자는 소유권이전청구권가등기전에 확정일자를 받아놓았음)
소유자는 지방에 있어 대리인을 가등기권리자로 하여 임대차계약(아파트)을 하려고 합니다.
그래서 저희 사무소에서는 임대인은 등기부상 소유자인 남동생으로 하고, 대리인은 가등기권리자로 하여 계약서를 작성하고(물론 위임장, 인감증명첨부),특약사항에 본등기가 되어도 가등기권리자가 임대보증금을 반환하겠다는 단서를 달아서 계약하려고 생각하고 있습니다.
이렇게 해서 임대차계약서를 체결해도 되는것인지 아니면 본등기가 되면 아무런 소용이없기때문에 아예 임대차계약을 체결하지않아야 하는지 궁금합니다.
법적으로 중개사무소에서는 이러한 임대차계약을 체결시 어떻게 하는것이 가장 현명한것인지를 알려주시면 고맙겠습니다.
감사하옵고 고맙습니다.
답 변
상담내용대로 계약을 체결할 수 있습니다. 다만 이런 경우가등기권자를 대리인으로 계약을 체결하려면 위임장을 반드시 수령하시고, 특약사항에는 대리인으로서가 아니라 본인으로서 본등기 된다고 하더라도 보증금 반환을 보장한다고 약정을 하십시요. 그렇다고 하더라도 임차인은 주택임대차 보호법상 우선 순위가 보장되는 것은 아닙니다. 따라서 임차인에게 이런 사실을 고지하고 임차인으로부터도 이에 대하여 나중에 책임을 묻지 않겠다는 약정을 받아야 합니다.
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