양도소득세는 양도가액에서 필요경비(취득가액 및 기타경비)를 차감한 금액에 세율을 곱하여 계산한다. 정부는 양도소득세를 계산함에 있어서 2007년부터는 모든 토지·건물의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액)에 의해 계산하도록 하였다.
2006년까지는 기준시가를 이용하여 양도소득세를 계산하였기 때문에 실지거래가액이 필요하지 아니하여 이에 대한 증빙 또한 중요하게 생각하지 않았다. 하지만 이제는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하기 때문에 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류의 확보가 매우 중요한 문제로 대두되었다.
이번호에서는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어서 양도가액에서 차감하는 취득가액 및 기타필요경비에 대해 알아보고자 한다.
취득가액이란 양도하는 자산의 취득에 소요된 직접적인 대가와 그 취득과 관련하여 지출한 부대비용을 말한다.
부동산 등을 취득하는 경우에는 매입가액에 부대비용(취득세·등록세·기타비용)을 가산한 금액이 취득가액이 된다. 건물 등을 자기가 직접 건설하여 취득한 경우에는 원재료비·인건비·보험료·수수료·공과금(취득세·등록세 포함)등 각종 취득과 관련해서 들어간 모든 비용을 말한다.
부동산 등의 매입가액은 매매계약서 및 등기부등본(2006년 이후 거래분)을 통해서 쉽게 확인 할 수 있다. 다만 기타필요경비는 실제 취득에 소요된 비용이란 사실을 증빙을 통해서 입증해야 하므로 어떠한 비용 등을 취득가액에 가산 하는지 사전에 잘 숙지해둘 필요가 있다.
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취득시 소요된 부대비용에 해당되어 양도소득세 계산시 양도가액에서 차감할 수 있는 비용은 다음과 같다.
첫째 소유권 확보를 위해 소요된 경비로써 제세공과금이 있다.
취득시 납부한 취득세 및 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세는 취득원가에 가산한다. 또한 취득세/등록세의 경우에는 납부영수증이 없는 경우에도 취득가액에 포함한다.
아파트를 분양받는 경우에 분양대금에는 부가가치세가 포함되어 있다. 이때 부담한 부가가치세도 양도차익계산시 필요경비로 계산한다.
둘째 소유권확보를 위해 소송을 진행 한 경우 소송비용 및 변호사 비용, 인지대 등 모든 비용을 취득가액에 포함한다.
셋째 대항력있는 임대보증금 및 전세보증금도 취득가액에 포함한다.
예를 들어 10억원의 부동산을 취득함에 있어서 임대보증금 3억원의 채무를 승계한 경우 당해 부동산의 취득가액은 금전으로 지급한 7억원에 인수한 채무 3억원을 합하여 10억원이 된다.
넷째 취득과 관련하여 중개수수료, 취득에 관한 등기를 위하여 치출한 법무사비용, 취득컨설팅비용 등은 취득가액에 가산한다.
다섯째 다른 자산취득을 전제로 한 자산의 매입가액은 필요경비로 보아 취득가액에 가산한다.
먼저 무허가 주택의 취득목적이 장차 도시개발공사 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것인 경우에는 당해 무허가 주택의 매입에 따른 손실분(취득가액에서 건물보상금을 차감한 금액)은 필요경비에 산입한다.
또한 아파트를 철거하는 대가로 보상금과 아파트입주권을 받았다면 철거된 아파트는 입주권을 취득하기 위한 전제로 취득한 것이기 때문에 아파트입주권의 양도시에 철거아파트의 취득가액은 필요경비로 인정된다.
이에 반해 지급의무가 없는 임의의 비용 등은 취득가액에 포함하지 않는데 다음과 같다.
아파트 중도금을 선납하여 일정액을 할인받은 때에는 할인받은 금액, 또한 전소유자를 대신하여 임차인에게 지급하는 이주비용 및 부동산을 경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 취득가액에 포함하지 않는다.
실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 제도하에서는 무엇보다도 증빙 확보가 대단히 중요하다.
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