토지거래허가구역내 허가전 매매계약에 관하여
토지거래허가구역인 자연녹지지역인 지목인 대와 답 2필지를 2008년 2월 21일에 매매계약을 체결하였습니다.물론 토지거래허가전에 계약하였습니다.
계약금1억과 중도금 4억원(2008년4월30일)을 지급받았습니다. 중도금은 받지 않을려고 했는데 일방적으로 부동산 사무실에서 받도록 하였습니다. 특약사항중 임차인명도도 되지 않았고 허가전이라서 거절하였습니다.
근데 답을 지목변경하여 대로 바꿔야만 허가가 나온다고 해서 지목변경에 관하여 필요한 서류를 매수인에게 교부하였습니다. 지목변경에 관하여 매도인(본인)불협조시에 계약은 무효로 한다는 특약도 넣었구요..문제는 상기 부동산내 임차인명도를 5월 30일까지 해주기로 하였는데(계약서특약사항) 임차인이 버티고 있고 터무니없는 금액(이사비용)을 요구하는 것입니다.
처음부터 허가를 잠탈할 목적은 없었지만 답을 지목변경하려고 하는데 컨테이너가 세동이나 본인 토지에 있어 지목변경을 할 수 없다고 하였습니다. .담당공무원말입니다. 컨테이너를 치우기가 힘든 상황입니다
지목변경이 되지 않으면 당연히 토지거래허가도 득할 수가 없습니다.
그래서 본인(매도인)은 2008년 5월15일 계약한 공인중개사 사무실에 찾아가 계약해지통보를 하였습니다.
명도도 불가능하고 토지거래허가전이고 특약사항에 지목변경에 매도인(본인)불협조하면 계약자체가 무효라는 특약이 특약이 있기 때문입니다. 무효특약은 혹시나 매수인이 계약을 해지할까봐 넣은 특약사항이겟지요?
그래서 본인(매도인)측 부동산 사무실에 상황설명을 하니까 허가전에는 유동적 무효상태이기 때문에 물권적,채권적효력자체가 성립하지 않는다고 하였고 저는 수고한 만큼 수수료는 챙겨주겟다고 하니 매수인측 부동산 사무실에 연락하여 매도인(본인)이 계약해지 통보를 하는데 매수인에게 전달해 달라고 하니 매수인측 부동산 사무실에서 매수인이 가만히 있지 않을 거라면서 소송을 하겠다고 하였습니다. 저는 2008년 5월 15일날 계약해지 통보 내용증명을 매수인에게 보낸 상태입니다. 내용증명내용은 매도인(본인)이 지목변경에 불협조하면 계약자체가 무효이기 때문에 그리고 토지거래허가전이므로 계약해지를 한다는 내용과 5월20일까지 본인을 중개한 부동산사무실을 통하여 5억원을 전달한다는 내용도 포함되어 있습니다.. 근데 매수인은 소송을 하고 자기의 손해배상청구도 포함하여 가만히 있지 않을 거라고 매수인측 부동산 사무실에서 연락이 왔습니다.
고수님들 저는 어떡해 해야 하는지요?
적법하게 해결할 수 있는 방법 좀 가르쳐주십시오..
답변
토지거래허가구역의 유동적무효상태인 계약이래도 따로 위약금이나 해약금에 관한 조항이 있다면 그것에 따르게 됨니다.
중개업소를 통한 계약이므로 계약서의 일반사항은 공통이라고 보지만 계약서의 특약조항을 모두 알아야만 답변이 가능할 것입니다.
질문자님이 주장하는 ""지목변경에 관하여 매도인(본인)불협조시에 계약은 무효로 한다.""는 특약은 문구 그대로 해석하면 계약은 무효로 하지만 위약금이나 해약금에 관한 말이 없기 때문에 논란의 대상이 됨니다.
질문추가를 해주면 도움이 되는 쪽으로 아는 지식을 동원해 보겠습니다.
추가질문을 보고 답변드림니다.
예상대로 계약서가 작성되었군요. 중개업자들의 자질이 의심스러울 뿐입니다.
특약에 계약의 무효약정이 들어가면 당연히 위약금이나 해약금에 대한 약정도 특약에 들어가야 합니다. "위약금이나 해약금은 금 얼마로 한다" 든가 "없는것으로 한다" 든가...
특약에 위약금이나 해약에 관한 약정이 없기 때문에 계약서의 일반조항을 적용받습니다. 아마도 계약서7조인가 8조인가를 보면 해약이나 위약금에 대한 규정이 있을 것입니다. 즉, 계약금의 배액이 됨니다. 이규정의 적용여부는 얼마나 유능한 변호사를 소송대리인으로 선임하였는지에 따라 어느정도 재고의 여지가 있습니다.
토지거래구역의 계약에서 확정적무효사유에 해당하는 해약이기 때문에 중도금을 받았더래도 손해배상의 문제는 발생하지 않습니다.
부당이득금반환의 문제와 위약금내지 해약금청구가 될 것입니다.
계약금이 1억이기 때문에 해약금 역시 1억이 되는군요. (물론 소송으로 싸워봐야 금액은 알 수 있는 것입니다.)
답변자가 질문자님 입장이라면 해약함으로서 지가가 폭등하여 큰 이득을 보지 않는한 무슨수를 써서라도 임차인을 내보내겠습니다.
컨테이너가 없다면 대지로 지목변경이 확실하고 매수인의 자격요건으로 토지거래허가가 난다는 전제조건 (담당공무원에게 질문자님이 직접 정확하게 재 문의 하세요 임차인을 내보내기 위한 매수인의 장난일 수도 있습니다. 처음부터 컨테이너와 무관하게 대지로 변경이 안되면 당연 무효사유가 되지 않습니까.또한 대지로의 전환과 관계없이 매수인의 자격요건 미비로 토지거래허가를 받지 못할 수도 있습니다. 이 경우도 당연무효사유입니다. )하에 임차인의 보증금과 임의로 결정한 이사비용을 공탁한 후 내보내겠습니다.
왜냐고요?
임차인의 업종이 무엇인지 모르지만 컨테이너(아마도 사무실과 창고일것인데) 3개 들어내고 나중에 손해배상청구를 당해보았자 소송으로 가면 결정될 손해배상액이 1억은 안될것이니까요. 또한 매매계약의 위약을 막기 위한 조치였으므로 정상참작도 있을 것이고...기껏해야 몇백내지 천??
상대방이 5월20일 중개사무소에 나올지 미지수입니다만 아마도 소송으로 갈 것을 예고하는 마당에 중개업자의 특별한 역활이 없는한 나오지 않을 것입니다.
상대방이 나온다면 조정(임차인을 내보내는 기간의 여유를 한달이나 두달 연기 할 수도 있고 위약금의 액수를 조정할 수도 있고)의 여지가 있는 것으로 다행이고 나오지 않는다면 별수 없이 임차인을 내보내던 소송을 당하던 둘중 하나를 선택하여야겠지요.
어느것이 이득인지 잘 살펴 보고 아직 기한의 여유가 있으니 한번 더 숙고해 보기 바람니다.
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