정부의 연이은 고강도 대책이 쏟아지면서 부동산 시장이 대세 하락으로 기우는 듯 하다. 재건축 아파트 급매물이 속출하고 있고 그동안 꿈쩍도 하지 않던 기존 아파트들도 심리적으로 위축돼 시세보다는 낮은 급매도 하나둘씩 나오고 있다.
지난 1~2년간은 아파트 가격이 가파르게 상승한 시기다. 이때는 매수자들이 아파트를 구입 하려고 해도 매물이 없어 매수결정을 하기가 쉽지 않았다. 또 원하는 매물을 찾았다고 해도 매도자들의 호가는 이미 상승해 있어 가격이 부담스럽고, 이리저리 중개업소를 떠돌다 보면 그 사이 호가는 더 상승해 내집마련의 꿈을 접은 이들이 한둘이 아니다.
그러나 이제는 상황이 완전 역전됐다. 10.29대책 이후 매물이 쏟아지고 급매물 출현이 잦아지고 있으나 거래는 거의 없다. 향후 부동산 시장의 불투명으로 매수자가 급격히 감소했으며 그나마 매수 의사가 있는 수요자들도 추가 하락을 기다리며 관망상태다.
또한 내년부터는 양도소득세 인상, 보유세 인상, 재건축 조합원지분 전매 제한, 20가구 이상 주상복합아파트 전매 제한, 주택거래신고제 등 부동산 안정대책들이 본격적으로 시행에 들어간다. 또 LG사태 등 실물경제의 불안정과 내년 비관적인 부동산 시장 전망 등의 요인으로 시세보다 낮은 급매물은 더 늘어날 전망이다.
그러나 저금리가 지속될 전망이고 아직 풍부한 시중 자금이 빠져나갈 마땅한 대체 투자처가 없다. 또 내년에는 모기지 제도가 도입돼 매매수요는 다소 증가할 것으로 예상되는 반면 내년 아파트 공급물량과 입주물량은 줄어들 전망이다.
지금은 매수자가 마음만 먹으면 얼마든지 원하는 지역의 동,호수를 골라 매입 할 수 있다. 가격도 매수자 위주로 유리하게 계약할 수 있는 시점이다. 아파트 가격은 떨어지기는 쉽지 않아도 한번 떨어진 가격이 예전 가격으로 원상 회복하는데는 오래 걸리지 않는 속성이 있다.
따라서 내집마련 수요자라면 원하는 지역의 아파트를 선정하고 가격흐름을 체크해 가면서 매수 여부를 결정해 보는 것도 좋은 방법으로 보인다. 그러나 급매물 선택도 잘해야 손해를 보지 않는다. 역세권 주변 아파트나 개발 호재가 있는 지역의 아파트, 이면도로변 상가주택, 지역별로 주택값을 선도하는 지역, 수도권 대단지 아파트 단지 주변 토지 등의 급매물은 상대적으로 환금성이 높고 부동산 경기가 회복되면 가격도 상승할 가능성이 있다. 또 금융비용이 총 투자비의 30%를 넘지 않는 범위내에서 가급적 대단지 새 아파트라면 금상첨화다.
급매물을 고르는데는 정보가 생명이다. 싼 값에 좋은 물건이 나왔다는 소식을 남보다 빨리 알면 절반 이상 투자에 성공한 셈이다. 요즘은 왠만한 부동산 웹사이트마다 급매물리스트를 제공하고 있어 조금만 부지런하면 손쉽게 기본적인 급매물 정보를 수집할 수 있다.
또 관심지역 중개업소에 꾸준히 발품을 팔고 급매물이 나올 때 연락받을 수 있는 인간관계를 형성하는 것도 빼놓을 수 없다. 하지만 투자 목적으로 급매물에 접근할 경우 얼마만큼 싼지 따져보는 것도 중요하지만 과연 앞으로 거래될 수 있는 물건인지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 아무리 싸도 거래 가능성이 없는 물건이라면 포기하는 게 좋다.
급매물을 왜 내놓았는지도 확인해 봐야 할 사항이다. 이민이나 전근 등 개인적인 사정으로 급하게 파는 경우나 요즘 같은 상황에서는 1가구 다주택자들의 급매물인지를 확인해 보는 것도 좋다. 왜냐하면 조금이라도 유리하게 계약을 성사시킬 수 있기 때문이다.
계약 전에는 반드시 인근 중개업소 2~3곳에 문의, 시세보다 얼마나 싼 지 확인해 보고 전화 통화만으로 계약금을 송부하거나, 중개업자에게 계약금을 보내는 것보다는 실제 대상물건을 확인하고, 매도자 본인에게 직접 계약금을 보내는 것이 좋다.
대상 물건의 확인 사항으로는 단지규모,구조,난방방식,건축연도,발전가능성,환경,교통,인접시설,임대 수요 등과 개조가 되어 있거나 불필요한 시설들은 원상복구가 가능한지도 확인 사항이다.
계약 전은 물론이고 계약시점, 중도금, 잔급지급이 끝날 때까지 등본을 떼어보는 것도 중요하다. 잔금과 동시에 당일 모든 서류를 구비해서 등기를 완료하는 게 좋고, 잔금 지불까지 기간이 길다면 중간에라도 등기부등본을 발급받아 바뀐 게 없는지 확인해야 한다.
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