건물주도 권리금을 받을 수 있을까?
“권리금”이라고 하면 기존의 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는다고 생각하는 것이 일반적이다. 그러나 실제로는, “바닥권리금”이라는 명목으로 임대차보증금과 별도로 건물주가 임차인으로부터 권리금조의 돈을 받고 있는 경우도 많다. 임대차계약기간이 종료되었을 때 반환되는 것을 전제로 한 임대차보증금과 별도로 반환되지 않는 것을 전제로 한 권리금을 전 임차인이 아닌 건물주가 받을 수 있는 것일까?
결론적으로, 건물주가 권리금을 수수하는 그 자체는 법적으로 별다른 문제가 없다.
대법원 역시, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 취지로 판단하고 있다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013, 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결).
다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만,
반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 판단하여, 권리금수수에 대한 건물주로서의 일정한 의무를 인정하고 있을 뿐이다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결).
그럼에도 불구하고 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 많은 사람들이 오해하고 있다. 다음은, 이러한 오해에서 빚어진 안타까운 실제 사례를 소개하겠다. 성남시 분당구에 건물을 가지고 있는 갑은 임차인 없이 공실로 있는 점포 하나를 임대하는 과정에서, 중개업자의 소개로 을과 임대차계약을 체결하게 되었다. 임대차계약체결과정에서 갑은 중개업자로부터 ‘을로부터 바닥권리금이라는 명목으로 권리금을 7천만원 정도 받을 수 있는데, 건물주가 권리금을 받는 것은 법적으로 불가능하므로, 건물주가 아니라 종전의 임차인이 권리금을 받는 것처럼 꾸미자’라는 제안을 받게 되어, 별 생각없이 이 제안을 수용하게 되었다.
그후 갑과 중개업자는 갑의 아들을 마치 종전 임차인인 것처럼 신분을 위장하여 을로부터 권리금 7천만원을 받게 하였다. 그 결과, 을은 건물주가 아니라 종전 임차인에게 권리금을 지급한 것으로 알고 임대차를 개시하게 된 것이다.
그런데 문제는, 생각했던 것 이상으로 영업이 잘 되지 않게 되자 권리금에 대해 의문을 가지게 된 을이 권리금문제에 대해 다시 면밀하게 조사한 결과, 건물주가 자신의 아들을 내세워 마치 종전 임차인이 권리금을 받아간 것처럼 자신을 속였다는 사실을 알게 되었다는 것이다. 이에 을은 갑과 중개업자를 사기죄로 고소하겠다고 상당한 금액의 합의금을 요구하고 있다.
이 사례는, 임차인이 아니라 건물주라고 하더라도 권리금을 받는 것이 법적으로 아무런 문제가 없음에도 불구하고, 중개업자와 건물주의 잘못된 판단으로 임차인에게 불필요한 거짓말을 함으로써 화를 자초한 경우라고 볼 수 있다. 법적인 권리관계만 제대로 파악했더라면 거짓말하지 않고도 당당하게 권리금을 받아, 법적인 분쟁을 피할 수 있었을텐데라는 안타까운 마음이 남는 사건이다.
스피드뱅크 부동산연구소(www.speedbank.co.kr)
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