분당에 테마폴리스라고 지난해 분양한 바 있다.
이곳 시행자는 한국부동산 신탁이라는
감정원 자회사인 공기업에서 시행하였고,
이곳에서 분양 받은분들이 약 2천여명 되는것 으로 밝혀지고 있다
문제는 한국부동산 신탁에서 선분양을 하여
계약금과 중도금 잔금등을 납부한것 같은데,
이것이 시행사인 한부신의 부도로 인하여
그동안 대금을 납부한 영세상인 또는 신규 창업자가
재산을 떼일 형편에 있다고 한다.
분당에서 얼마전 글로리아 상가 분양도 마찬가지 케이스였다.
수백명의 상가 분양 대상자들이 자신들의 전재산을 한푼두푼 모아서
상가를 구입 하였고 준공되기를 기다려 왔는데,
갑자기 느닷없이 시행사가 부도나면서 원금을 고스란히 떼일 경우
그이상 황당할 수 없을 것이다
수백억대 재산이 있는 경우가 아닌이상
회복할 수 없는 상처를 입어 재기가 어려워 지는 경우가 많다.
(재산이 많아도 아깝기는 마찬가지지만)
우리는 여기서 상가분양의 허와 실을 정리, 제공 함으로써 그 피해를 가능한 피할 수 있도록
조언을 하고자 한다.
한참 상가 건축물 분양과 특히 오피스텔, 주상복합 건물이 건축중인 분당지역에서
시행사가 부도가 나서 피해를 본 경우가 한두건이 아닌 것으로 알려지고 있는데,
글로리아 상가나 미금역앞에 들어선오피스텔
(현대 H건설에서 인수받아 재시공후 오피스텔 입주되어 거의 정상화된 케이스) 경우와 같이
시행사가 인지도 또는 자금력이 약한 건설회사들인 경우 특히 피해발생 가능성이 높다.
사실 부도난 시행사를 볼 때,
부도를 고의적으로 냈는지, 아니면 불가피한 상황이 발생하여 부도가 났는지 여부를 확인하기 어렵다.
분양의 취약점등 헛점에 대하여 이해하려면 우선 상가분양 실태를 알아야 하는데,
이를 설명 하기로 한다.
대부분의 상가는 착공후 선분양에 들어간다.
그런데, 대부분의 상가 시행사는 영세하고 ,
자금력이 취약하므로 토지공사로부터 땅을 구입할 때 할부로 구입하여 선분양을 하는 경우가
많다
분당의 경우
계약금에 약간의 1차중도금 정도만 내면 대부분 사용허가를 해주고 있다.
즉, 대금을 다 내지 않고 일부분만 낸후 착공하고 분양에 들어간다는 얘기다.
이 경우 땅값이 미납 되었으니 당연 땅의 소유권은 토지공사에 있다.
그러면 땅을 구입한 시행회사는 곧바로 설계후 상가 선분양에 들어가고,
이 경우 1,2층상가에서 건축비의 대부분을 회수하게 마련이다.
1층상가의 경우 분당에서 평당 2,000만원 정도에 분양하고 있으므로
상가 건평 1,000평 이라고 가정하고, 80%의 건폐율, 전용율 60%로 설계할 경우
20평 상가를 분양한다면 전용면적이 개략 12평 정도다.
때문에 복도등을 감안한다고 하더라도 40~50여개 정도의 상가를 분양할 수 있게 되는데
이때 1층의 분양대금만 약 160억~200억원 , 2층의 경우 100억원가까이 발생하게 된다.
물론 이를 한꺼번에 일시불로 대금납부하는 경우는 거의 없지만,
이중 약 30% 가깝게 분양대금만 들어온다고 가정해도 천문학적 숫자가 된다
반면 땅은 분당의 가격이 평당800~900만원 수준이므로 1000평의 경우
총 금액이 90억원정도에 불과하고,
이 땅값 중에서 건물주가 토지공사에 계약금과 일부 중도금등을 냈다면
그 금액은 10~20억원이면 사용승인과 분양착수가 가능하다.
결국 총수입은 최소 90억원이고 총지출은 30억 내외에 불과 하므로,
선분양이 성공만 한다면 자신의 자금 투입없이 분양대금 만으로
건축 공사를 할 수 있는 여건이 되는 것이다.
만일 여기에서 제대로 건축이 계획대로 이루어지고
분양이 제대로 된다면 아무 문제없이 준공되고,
건축업자는 막대한 분양수입을 얻고, 상가 분양자는 좋은 가게터를 확보할 수 있는 금상 첨화겠지만,
만일 건축업자가 비 양심적, 고의 부도를 내거나,
불가피하게 다른곳에 자금을 전용하여 고의 아닌 부도를 낼 경우 대책이 없게 된다.
상가 분양자들은 막연히 토지공사에서 분양한 땅이 어디로 날라갈리 없으니
그동안 불입했던 분양대금 정도는 회수할수 있지 않을까 하는 기대를 갖기도 하나,
천만의 말씀이다.
소유권은 토지공사에 있고 땅값을 절반도 내지 않은 상태이므로
백번 소송해 보아도 토지공사 소유의 땅으로 귀착된다.
더욱이 이곳에 터파기와 골조등 어는정도의 건축만이라도 진행되었을 경우,
대부분 시공회사가 선순위로 토지공사에 납부했던 땅값에서
다시말하면 계약금과 그동안의 중도금등에 대하여
법적으로 우선 변제를 받을 수 있도록 조치가 되어있는 것이 대부분이므로
분양자들은 한푼도 건질 수 없는 상황이 많이 발생하게 마련이다.
바로 이부분이 유의해야 할 점으로써 상가 분양시 조심하지 않으면 당하기 쉽상이다.
얼마전 분양했던 테마폴리스는 대부분의 계약자들이 공기관 이라는 한국 부동산 신탁을 믿고
분양대열에 참가했던 것으로 알려지고 있는데,
한국부동산 신탁이 부도가 나니 어쩔 수 없이 당하는 케이스로도 보인다.
여기서 또하나 분명 짚고 넘어가야할 부분이 있다.
상가 분양은 선분양이 사실 있을 수 없는 것이다.
원래 선분양은 아파트 건설 공사시 과거 신도시 하면서부터 유행하기 시작한 것으로,
90년대초 아파트를 시작으로 선분양이 자리를 잡기 시작 했다.
사실 선분양은 자금력과 담보력이 확보된 공기관 또는 보증회사의 보증이 되지 않고는
시행할 수 없는 것이다.
어찌 수천만원내지 수억원을 담보도 없이 어느날 부도날지 모르는 영세 건설업체에게
갖다 바칠 수 있는가!
최근에는 거의 대부분이 선분양 방식으로 분양을 하고 있기 때문에,
선분양을 우리들이 일상적으로 무리없이 받아들이는 마음의 자세 때문에
이러한 관행이 자리를 잡고 있는 것 같다.
아파트의 경우는 선분양을 하더라도, 주택조합 보증이 되어있어,
부도가 난다고 가정하더라도 대부분 주택조합에서 인수를 받아 거의 차질없이 진행시킨다.
때문에 선분양 방식으로 대금을 납부하더라도 거의 손해보는 일이 드물다.
하지만, 상가는 사정이 다르다.
담보력을 확인하기 전에는 사실 한푼도 내서는 안되는 상황이다.
또하나 선분양시 우리들이 유의해야 할점이 하나더 있다.
사실 상가는 입주시기까지 거의 장사를 할 수가 없다.
그리고 입주시기가 임박해야만, 상가를 분양하는 것이다.
대부분의 상가는 입찰방식으로 매각하여 최대한 수익을 얻은 것이 정상이다.
자금력이 뒷받침 되는 대형 건설회사들은 대부분 그렇다!
그런데, 영세한 건설회사들은 자금력이 모자라므로,
미리부터 선분양을 하는 것이며,
향후 3년후가될 장사 개시시점을 감안 현실적으로 입찰방식으로 매각할 수 없으니까,
자연히 분양을 하는 것이다.
수익을 뻔히 보면서 마다할 건설업체 사장이 누가 있겠는가!
그만큼 자금이 필요하여 할 수 없이 상가조차도 선분양을 하는 것이다.
이글을 쓰는 필자도 상가 한개 분양 받으려고 여러곳을 알아 보았으나,
주택공사나 공공기관이 아닌 경우 자금동원력을 믿을 수 없어 포기할 수밖에 없었고,
일반 상가를 준공시점에서 권리가 확보된 상태가 아닌상태에서
고스란히 갖다바칠 엄두가 나지 않아서 아직 구입 못하였다.
얼마전엔 마음에 드는 상가가 있길래
분양 담당자에게 이런 문제점을 조심스럽게 지적하고(혹시 만에하나 기분나쁠까봐)
혹시 내가 납부하는 돈 확실히 찾을 수 있는 완충장치 내지는 담보등 안전장치는 없는지
그부분에 대하여 설명해 달라고 했더니,
분양 담당자 왈!
아저씨 같은분들은 평생 상가분양받기 힘들겁니다!
요즘 이런 것 꼬치꼬치 따지고 어떻케 상가 분양받으려고 하십니까?
라는 말과 함께 무안만 당했다.
나는 아직도 결심이 확고한 부분이 하나 있다.
결코 분명하지 못한 불투명 한곳,
즉, 담보가 확보되지 않은곳에 마치 도박 하듯이 자금을 맡아달라고 할 수는 없는 것이고,
투자 수익성을 떠나서 절대 이러한 행태로 상가 분양 방식이 계속 되어서는 안된다고 본다.
너무나 너무나 위험한 상황이기에...
우리나라에서 상가분양 받으시는 분들 착한건지 아니면 어리숙 한 것인지, 이해가 가지 않는다.
맘만 먹으면 사기치고 수십억 돈 챙길 수 있는 여건이 벌어지는 곳이
바로 상가 분양시장이다.
분당에서 밤새 울고불고 하면서 자기 전재산을 날렸다는 분들을 종종보며,
마음이 아파 참고삼아 이글을 적는다.
장사나 할줄 알지 재정관리는 취약한 영세 상인들이 인터넷 들어와서
이런글을 볼지 사실 의문 이지만,
그래도 한명이라도 이글을 읽고 몰랐던 사실을 깨닫고 함부로 상가분양 받지 않는 다면
그로서 나는 족하다!
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