분류 : 세무뉴스 출처 : 전부협 등록일 : 2003/09/15
소득세 및 부가가치세 과세대상인 부동산을 임대하게 되면 먼저 사업자 등록을 해야 하며 소득세와 부가가치세를 신고 납부해야 한다. 부동산을 임대하여 얻은 소득은 종합소득세 대상이므로 다음연도 5월 31일까지 다른 소득과 합산하여 소득세 신고를 해야 한다.
<상가임대와 세금>
(1) 부가가치세
부가가치세과세대상인 부동산을 임대하는 경우 부가가치세 신고·납부의무가 있으므로 주의해야 한다.
<부가가치세에 대한 자세한 내용은 본보 5월호(제138호) 참고>
1) 사업자유형
ㆍ간이과세자 : 직전 1년의 공급대가합계액이 4,800만원에 미달하는 개인사업자
ㆍ일반과세자 : 간이과세자를 제외한 개인사업자와 법인사업자
2) 과세기간 및 신고유형
3) 납부의무의 면제
간이과세자의 당해 과세기간에 대한 공급대가가 1,200만원 미만인 경우에는 당해 과세기간에 대한 납부의무를 면제한다.
(2) 종합소득세
1) 과세대상 소득
월세뿐만 아니라 보증금에 대해서도 임대소득 수입에 포함된다. 보증금에 대하여 과세하지 않는다면 월세만 받는 경우와 비교할 때 형평성이 맞지 않기 때문이다.
이와 같은 점을 감안하여 세법에서는 보증금액에 대해서도 국세청장이 고시하는 이자율(4.2%)만큼 임대수입이 생기는 것으로 가정하여 소득세와 부가가치세를 과세하도록 하고 있다. 이를 간주임대료라고 한다.
2) 세금 계산서 발행
간이과세자는 세금계산서를 발행하지 않고 영수증을 발행하며 일반 과세자의 경우 반드시 임대료에 대하여 세금계산서를 발행해야 한다.
3) 과세방법
부동산 임대소득은 자산소득에 해당하므로 종합소득 과세대상이다. 다음연도 5월31일까지 다른 소득과 합산하여 신고 납부해야 한다. 소득세 계산할 때 간주임대료를 보증금에서 건설비상당액만큼 차감하여 계산하는 것이 부가가치세 신고와 다른 점이다.
☞ 절세 포인트
자산소득에 대한 부부합산과세제도가 없어졌으므로 임대사업을 할 경우 소득이 없는 배우자 명의로 건물을 취득하고 사업자등록을 하는 것이 절세하는 방법일 것이다.
다만, 증여세문제가 있으므로 증여재산공제 등을 잘 고려하여 결정하여야 한다. 부부사이에는 3억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세된다.
<주택임대와 세금>
(1) 부가가치세
주택과 이에 부수되는 토지를 임대하는 것에 대하여는 부가가치세를 과세하지 않는다.
다만, 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 에는 10배)를 초과하는 경우 그 초과하는 부분은 토지를 임대한 것으로 보아 부가가치세가 과세된다.
(2) 소득세
주택임대소득은 모두 소득세 과세대상이나 서민들의 주거안정 생활보호차원에서 하나만 소유한 자의 임대소득 등에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다.
1) 소득세 과세대상 주택임대소득
2) 주택수의 계산
주택수는 다음과 같이 계산한다.
① 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.
② 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다.
③ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.
3) 과세방법
① 월세를 받는 경우 월세의 연간합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세한다.
② 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다.
<부동산임대소득 비과세>
(1) 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 임대한 전답에서 농업소득세가 과세되는 작물을 생산하는 것에 한해 토지임대소득에 대한 소득세를 비과세한다.
(2) 주택임대소득 : 주택의 규모, 보유수 및 지역에 따라 비과세여부를 판단한다.
☞ 절세포인트
부동산을 임대하는 경우 기장을 하여야 절세할 수 있다.
부동산임대소득의 수입금액은 월세의 합계액과 보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있다.
특히, 2002년 소득분 부터는 기준경비율 제도가 시행되므로 수입금액이 6,000만원 이상이 되면 반드시 기장을 하여야 하며, 수입금액이 6,000만원이 안되더라도 기장을 하는 것과 하지 않는 것 중 어느 것이 유리한지 따져 보는 것이 현명할 것이다.
기사제공 정 동 현 세무사
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