업무용 오피스텔 매도시 세금 문제
1. 오피스텔 매도시 부가세는 먼저 오피스텔 매매계약서상 특약사항에 "포괄양수도 조건"일 경우에는 별도로 건물에 대하여 세금계산서 발행 및 부가세 납부문제는 발생되지 않습니다.
여기서 특약사항에 "포괄양수도 조건"이라 함은 매매시점에서 임차인과 대출금을 매수인이 포괄적으로 승계하는 경우입니다. 물론 매수인은 잔금전에 사업자등록(부동산 임대업으로 일반과세자)을 신청하여야 합니다.
또는 오피스텔 매매계약서에 토지 000만원, 건물 000만원(부가세 별도)로 합계 000만원으로 하는 경우에는 건물분에 대하여는 매출세금계산서를, 토지분은 계산서를 발행하고, 부가세 신고시 이를 신고/납부하셔야 합니다.
그렇지 않고 전체 매매금액만 기재되어 있는 경우에는 실거래금액을 기준으로 토지와 건물 기준시가를 산출 반영하여 매도자(님)이 건물에 대하여 부가세를 포함하여 받은 것으로 보게 되므로, 세금계산서를 발행하지 않더라도 부가세를 세무서에서 추징하게 됩니다.
그러므로 매매계약시 "포괄양수도 조건" 또는 토지 000만원, 건물 000만원(부가세 별도)로 합계 000만원으로 기재하든지 하여 건물분에 대한 부가세(10%)를 정확히 규정하여야 불이익을 면할 수 있습니다.
※ 부동산에서 이를 제대로 하지 않을 경우에는 세무사에서 상담을 꼭 받으시는 것이 좋습니다.
※ 반드시 오피스텔 매매계약서 내용을 꼼꼼히 검토하여, 사전에 부가세 부담 부분에 대하여 사전 대비를 하시는 것이 좋습니다.
2. 오피스텔 양도에 따른 양도소득세
보유기간 4년이상이고 시세차익이 4000만원일 경우에는 장기보유공제 12%인 480만원과 기본공제 250만원을 차감한 금액인 3270만원이 과세표준 입니다.
양도세율은 15%로 양도소득세는 382.5만원으로 2개월되는 말일까지 신고/납부시 5%가 공제된 3,633,750원과 주민세(10%)인 363,375원 합계 3,997,125원을 납부하시면 됩니다.
감사합니다.
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