1세대1주택 비과세, "거주자 여부, 꼼꼼히 따져야"
A씨는 10년 전 서울 강남에 위치한 주택 한 채를 3억원에 취득해 4년 간 거주한 뒤, 자녀 교육을 위해 가족들과 함께 미국으로 이주했습니다. A씨 가족은 자녀가 대학을 졸업한 이후 우리나라로 돌아왔고, 복잡한 서울 시내를 떠나 경기도에 위치한 조용한 전원주택에서 살기로 결정했습니다. 이에 A씨는 새 집을 취득하기 위해 미국으로 떠나기 전부터 소유하고 있었던 강남 소재 주택을 양도(시세 15억원)하려고 했지만 한가지 궁금증이 생겼습니다.
10년 이상 강남 주택을 보유했고 미국으로 이주하기 전 4년 동안 세대전원이 살았기 때문에 1세대1주택 비과세요건(3년보유, 2년거주)을 모두 갖추긴 했지만, 미국으로 이주했던 기간이 있어 양도소득세가 면제되는지 확신할 수 없었기 때문입니다. 최근 A씨의 경우와 같이 주택을 소유한 채로 외국으로 이주한 뒤 다시 국내로 U턴하는 국민들이 늘어나며, 1세대1주택 비과세와 관련한 문제들도 함께 증가하고 있습니다.
현행 세법에 따르면 1세대1주택 비과세란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택 보유기간이 3년 이상이고, 거주기간이 2년 이상일 때 주택 양도소득세를 전액 면제해주는 세금감면 제도입니다.
여기서 '1세대'란 거주자 및 배우자가 그와 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성한 세대를 의미합니다.
즉, 1세대1주택 비과세 규정은 '거주자'에게만 적용되는 세금감면 혜택인 것입니다.
이에 따라 1주택을 소유한 납세자가 해외로 이주한 뒤 다시 국내로 돌아온 경우에는 자신의 세법상 신분(?)이 거주자인지 또는 비거주자인지 여부를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. A씨와 같이 가족 모두 해외로 이주한 납세자의 경우 거주자 신분으로 주택을 보유했던 기간만 1세대1주택 비과세 보유기간으로 인정되므로, 외국으로 떠나 비거주자 신분으로 주택을 보유했던 기간은 1세대1주택 보유기간에 포함되지 않습니다.
1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 납세자가 거주자 신분에서 주택을 양도해야 하며, 비과세 적용을 결정하는 기간 기준도 거주자 신분으로 보유·거주했던 기간만 인정되는 것입니다.
만약 A씨가 비거주자 상태에서 강남 주택을 양도할 경우에는 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않아 양도소득세 전액을 고스란히 납부해야 합니다.
하지만 입국 이후 거소신고를 하고 1년 이상 거주한 뒤 거주자 신분으로 주택을 양도할 경우에는 양도가액 중 9억원을 초과하는 금액에 대해서만 세금을 납부하면 됩니다.
실제로 A씨가 거주자 신분으로 주택을 양도하면 납부해야 할 양도소득세(지방소득세 포함)가 1960만7000원에 불과하지만, 비거주자 상태에서 양도할 경우 무려 3억604만7000원에 달하는 세금을 부담해야 합니다.
더불어 주택 양도일 현재 거주자인 납세자는 비거주자 신분으로 주택을 보유했던 기간까지 장기보유특별공제 보유기간으로 인정받기 때문에, 주택 보유기간이 3년 이상인 경우 1년에 8%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.//
1. 거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 국외에 거주 또는 근무하는
자가 계속하여 1년이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에
비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 국내에 주소가 없는 것으로
봅니다(소득세법시행령 제2조 제4항 규정. 부동산거래관리과 -700, 2010.05.18). 거주자에 해당하는지 여부는 사실
관계를 종합하여 관할세무서장이 판단합니다.
그러나 질문의 경우 비거주자로서 1주택의 양도에 해당하는 것으로 보입니다.
2. 비거주자에게 과세할 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 제95조 제2항 표외의 부분 단서 규정은 적용되지 않습니다(소득세법 제121조 제2항 규정).
즉, 1세대1주택(소득세법 제89조 제1항 제3호) 비과세(3년 이상 보유함으로써 충족) 규정과 장기보유특별공제를 적용
함에 있어 소득세법 제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율(연 8%씩 10년 이상 보유시 80%까지 공제)은 거주자
에 한해 적용되는 것입니다.
3 . 다만, 1주택을 보유하는 1세대가 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터
2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 (단, 실거래가 9억원을 초과하
는 고가주택은 예외) 적용을 받을 수 있습니다(소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 나목 규정).
출국일로부터 2년이 경과하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.
4. 해외이주 외(外)의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득하고 이에 근거하여 거주여권
을 발급받은 사람의 이주는 현지이주에 해당합니다(해외이주법 제4조 제3호 규정).
해외이주법에 따른 현지이주의 경우로서 위 소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 나목 규정을 적용할 때 출국일은
영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날이 됩니다(소득세법시행규칙 제71조 제6항 규정).
즉, 현지이주에 해당하면 질문의 출국일은 영주권을 취득한 날이 되므로 영주권을 취득하신 날부터 2년 이내에 소유하신 1주택을 양도하시면 위 특례규정에 따라 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
5. 그러나 문의하신 내용과 같이 세대원의 일부가 재입국하여 국내의 직장에서 계속 근무하는 경우에는 해외이주법에 따른 현지이주 비과세 적용을 받을 수 없습니다(부동산거래관리과-803, 2010.06.09).
세대원 중 일부가 재입국하였다가 출국한 후 양도하는 경우에는 양도일이 해당 영주권 등을 취득한 날부터 2년 이내인 경우에 한하여 위 특례규정이 적용되는 것입니다(부동산거래관리과-1077, 2010.08.20).
도움이 되셨기를 바랍니다.//
국외시민권자의 양도소득세 국세청 2010.08.31 15:14
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안녕하십니까?
국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.
1. 1세대 1주택 비과세는 세법상 거주자에 한하여 적용하는 것이며, 거주자인지 비거주자인지 판단은 국적에 의한 것이 아니며, 소득세법상 “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것이며
거주자ㆍ비거주자의 구분은 거주기간ㆍ직업ㆍ국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것입니다.
2. 귀 질문의 미국시민권자로서 국내에 거소신고를 하고, 국내에 다년간 거주하면서 직장, 가족상황, 재산현황등에 의해 관할세무서장이 세법상 거주자로 판단하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용을 받으실 수 있는 것입니다.
3. 관련법령
● 소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】
③ 국내에 거주하는 개인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다.
1. 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때
2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때
④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.
1. 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때
2. 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때
● 소득세법 시행령 제2조의 2 【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】
① 비거주자가 거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다. (2009. 2. 4. 신설)
1. 국내에 주소를 둔 날 (2009. 2. 4. 신설)
2. 제2조 제3항 및 제5항에 따라 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날 (2009. 2. 4. 신설)
3. 국내에 거소를 둔 기간이 1년이 되는 날(2009. 2. 4. 신설)
오늘도 좋은 하루 되시길 바라며, 늘 행복이 충만하시길 기원합니다.감사합니다
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