부동산 세제 - 2주택자 양도세 중과, 장기보유혜택은 없어 | 부 동 산 2007.01.21 02:28
2주택자 양도세 경과, 장기보유혜택 "0"
올해부터 부동산을 처분하는 경우 실제 양도한 가액으로 과세되면, 1가구 2주택자가 집을 팔 경우 양도소득 세율이 50%로 부과된다. 종전에는 양도차익에 따라 세율이 9~36%로 달랐지만 올해부터는 일률적으로 50%가 적용되며 장기보유특별공제혜택도 없어진다.
1. 양도세 과표 실지거래가액 변경
구분 2006년 2007년 이후
양도소득세
과세 기준 원칙 : 기준시가 실지거래가액 전면시행
예외 : 실지거래가액
(예) 고가주택, 단기매매거래, 1세대3주택, 미등기부동산,
비사업용토지, 1세대2주택 등
◆ 해설
종전에는 양도소득세를 원칙적으로 기준시가로 과세하였으나 (단, 고가주택,1세대2주택이상, 비사업용토지, 미등기부동산, 1년이내 부동산, 허위양도부동산, 투기지역소재부동산은 실지거래가액 적용) 2007. 1.1일 이후 양도분부터는 모든 부동산에 대하여 양도소득세를 실지거래가액으로 과세함.
2. 1세대 2주택자 양도세 50% 중과
구분 2006년 2007년 이후
양도소득세 2년이상 보유 9%~36% 좌동
1세대 3주택 60% 좌동
1세대 2주택 보유기간에 따라 9~50% 50%
비사업용 토지 60%
◆ 해설
① 1세대 2주택자, 비사업용 토지, 부재지주 소유농지 등에 대하여 양도소득세율이 강화됨.
2007.1.1일 이후 양도분부터 1세대 2주택 양도시 50%, 비사업용 토지 및 부재지주소유농지·임야·목장용지 양도시 60% 단일세율을 적용하고 장기보유특별공제가 배제됨.
② 중과세율 적용 예외
1세대 2주택으로서 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택, 기타지역(수도권, 광역시 제외지역) 소재 기준시가 3억원 이하의 주택 등은 중과대상에서 제외됨.
또한 개인이 재촌·자경하는 농지 등은 중과대상에서 제외됨.
3. 장기보유특별공제 적용배제
구분 2006년 2007년 이후
장기보유
특별공제 3년이상 보유
(하단의 경우 배제) 10%~30% 좌동
1세대 3주택 배제 배제
1세대 2주택 10%~30% 배제
비사업용 토지 10%~30% 배제
◆ 해설
① 장기보유특별공제란
3년 이상 보유한 토지와 건물을 양도하는 경우에는 양도차익(양도가액-취득가액등)에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제하여 주는 것을 말함.
- 보유기간이 3~5년 미만 : 10%
- 보유기간이 5~10년 미만 : 15%
- 보유기간이 10년 이상 : 30%
- 보유기간이 15년 이상인 과세되는 1세대 1주택 : 45%
② 2007.1.1일 이후 양도하는 1세대 2주택, 비사업용토지의 경우 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
예컨대, 10년전 2억원에 구입한 현 시세 7억원인 아파트를 매매할 경우 (2주택자를 가정하고, 양도차익이 5억원) \1.5억원(장기보유특별공제율 30%)에 대한 장기보유특별공제를 받을 수 없어 8천여만원(세율 55%주민세포함)의 추가적 세부담 발생.
4. 2003. 6월 이전 미분양주택 취득자 양도세 감면 2008년부터 폐지
구분 2006년 2007년 이후
신축주택감면
특례 일몰 98.5.22~99.12.31
00.11.1~03.6.30
기간중 신축주택을
취득한 경우 당해 신축주택 양도시
5년간 발생한
양도소득100%감면 2007년까지 양도시에만 감면적용
신축주택외 주택양도시
당해 신축주택은
보유 주택수에서 제외 2008년 이후 보유주택계산에 포함
◆ 해설
① 양도세 감면내용
2003. 6월 이전에 감면대상 신축주택을 취득하여 양도하는 경우 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하며, 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 전체 양도소득금액에서 공제함.
② 이에 따라 1998~2003년에 지어진 공동주택의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있음
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